ITBI: o que é, quanto custa e quem paga
Dois imóveis de mesmo preço em cidades vizinhas podem gerar contas bem diferentes.
Chaves de casa sobre mesa de madeira ao lado de uma calculadora pequena
Fechou a compra do imóvel e apareceu mais uma sigla na conta. O ITBI é o imposto que quase ninguém coloca no orçamento inicial e que trava o registro se não for pago.
Entender o que é, quanto custa e quem paga evita a surpresa na reta final.
O que é e quando incide
ITBI significa Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. É um tributo municipal, cobrado quando a propriedade de um imóvel muda de dono por ato oneroso entre pessoas vivas, ou seja, quando houve pagamento.
Herança e doação não pagam ITBI: nesses casos incide o ITCMD, que é estadual. A distinção importa porque muita gente procura a prefeitura quando deveria procurar o estado.
Ele incide também na arrematação em leilão, e entra na conta junto com a comissão do leiloeiro. Quem compara oportunidades em uma praça específica, como as de leilão de imóveis em Curitiba, precisa somar esse imposto ao lance antes de decidir se o negócio fecha.
Quanto costuma custar
| Item | Como funciona |
|---|---|
| Alíquota | Definida por lei municipal, em geral entre 2% e 3% |
| Base de cálculo | Valor venal de referência ou o da transação, o maior |
| Quem recolhe | Em regra o comprador |
| Quando pagar | Antes do registro em cartório |
| Financiamento | Alguns municípios reduzem a alíquota na parte financiada |
| Isenções | Variam por município, para programas habitacionais |
Como a alíquota e a base são municipais, dois imóveis de mesmo valor em cidades vizinhas podem gerar contas bem diferentes.
O passo a passo do pagamento
- Solicite a guia na prefeitura. Hoje quase sempre pelo site, com os dados da matrícula.
- Confira a base de cálculo. Se o valor de referência parecer irreal, cabe pedido de revisão.
- Pague dentro do prazo. Atraso gera multa e juros e trava o registro.
- Leve o comprovante ao cartório. Sem ele, o registro não sai.
- Guarde tudo. O comprovante é documento do imóvel, não papel descartável.
Onde a conta costuma escapar
O erro mais frequente é orçar só a entrada e as parcelas, esquecendo ITBI, registro e escritura. Somados, esses custos ficam com facilidade entre 4% e 5% do valor do imóvel, e aparecem todos de uma vez no fim.
O segundo erro é assumir que o valor declarado na escritura será a base. Muitos municípios usam um valor de referência próprio e cobram sobre ele quando é maior, o que muda a conta de quem calculou pelo preço pago.
Como contestar uma base de cálculo que parece alta
Muitos municípios calculam o imposto sobre um valor de referência próprio, atualizado periodicamente, e nem sempre ele corresponde à realidade daquele imóvel específico. Quando a diferença é grande, existe caminho administrativo para pedir revisão.
O pedido costuma ser feito no próprio site da prefeitura ou presencialmente, instruído com a documentação do imóvel e com elementos que sustentem o valor menor: contrato de compra e venda, laudo de avaliação, fotos que demonstrem o estado de conservação e comparativos de imóveis semelhantes na região.
Em arrematação, essa discussão é frequente, porque o valor pago costuma ficar bem abaixo do valor de referência. Existe debate jurídico relevante sobre qual base deve prevalecer nesses casos, e é o tipo de situação em que a orientação de um advogado costuma se pagar rapidamente.
Isenções e reduções que costumam existir
Como a competência é municipal, as regras variam bastante, mas alguns padrões se repetem pelo país. Programas habitacionais de interesse social costumam ter alíquota reduzida ou isenção, o mesmo valendo para primeira aquisição dentro de determinados limites de valor em vários municípios.
Há também a redução aplicada sobre a parcela financiada em algumas cidades, com alíquota menor incidindo sobre o valor tomado junto ao banco. Em imóveis financiados de valor alto, essa diferença representa uma economia relevante e passa despercebida por quem não pergunta.
Existem ainda hipóteses de não incidência previstas na Constituição, como a integralização de capital social com imóvel em determinadas condições. Cada uma tem requisitos próprios e exige requerimento formal, com documentação, e não se aplica automaticamente só porque a situação parece se encaixar.
Escritura, registro e a ordem das etapas
O imposto é uma peça dentro de uma sequência, e entendê-la evita retrabalho. Primeiro se lavra a escritura pública no cartório de notas, com a presença das partes e a documentação exigida, ou se obtém o instrumento equivalente, como a carta de arrematação no leilão.
O pagamento do imposto normalmente precede ou acompanha essa etapa, porque o cartório exige a comprovação. Só então vem o registro no cartório de registro de imóveis da circunscrição do bem, e é esse registro, e não a escritura, que efetivamente transfere a propriedade.
Somando emolumentos de escritura, registro e o imposto, o custo total costuma ficar entre quatro e cinco por cento do valor do imóvel, com variação por estado. Colocar esse percentual no orçamento desde o início é o que evita a corrida atrás de dinheiro justamente na etapa final da compra.
Perguntas frequentes sobre ITBI
Quem paga, comprador ou vendedor?
Em regra o comprador, salvo acordo diferente entre as partes, que não afasta a responsabilidade perante o município.
Herança paga ITBI?
Não. Nesse caso incide o ITCMD, que é imposto estadual.
Dá para parcelar?
Vários municípios permitem parcelamento. As condições variam e constam do site da prefeitura.
Imóvel de leilão paga ITBI?
Paga. A arrematação é transmissão onerosa e gera a obrigação, além da comissão do leiloeiro.
Comprei na planta. Quando pago o imposto?
Na transmissão da propriedade, que acontece no registro, e não na assinatura do contrato com a construtora.
Paguei e desisti do negócio. Recupero o valor?
Há previsão de restituição quando a transmissão não se concretiza, mediante pedido administrativo com a documentação.
Resumo
O ITBI é municipal, incide na compra e na arrematação, e fica em geral entre 2% e 3% sobre o maior valor entre a transação e a referência do município. Quem paga é o comprador, antes do registro. Somado a escritura e registro, o custo extra chega perto de 4% a 5% do imóvel, e é a parte que mais some do orçamento inicial.
